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    北京嚴查經營貸購房后續:有助貸機構加班趕單子,也有客戶被銀行要求立即償還貸款

    每日經濟新聞

      每經記者 陳夢妤  王佳飛    每經編輯 甄素靜    

      “目前抵押經營貸還能做,周末都是加班加點,我一天就簽了好幾單,其中2單抵押貸,一個500萬元,一個400萬元。”
      “現在政策一天一個樣,大家都有點著急,如果單子批不下來,過幾天可能利率就上調了。”
      《每日經濟新聞》記者調查發現,在北京銀保監局重磅發聲嚴查信用貸、經營貸資金違規流入樓市的當下,部分助貸機構的業務依舊正常開展,僅放款時間略有延后。
      不過,也確實已經有部分辦理過信用貸買房的客戶,在官方發聲次日便被銀行要求立即償還,或在辦理按揭貸款轉換為房抵經營貸時被拒貸。
      在記者近幾日的采訪中,建行、江蘇銀行是部分助貸機構明確提及的合作方,其他國有銀行中、農、工,以及12家股份制銀行、個別城商行也均為機構口中的合作方。
      
      “黑科技”操作可貸400萬
      “征信良好、工作穩定,利率4%~6%的信用貸,最高我們可以幫您做到400萬元。”
      “年前銀行也沖量啊,帶上身份證、銀行卡、公積金卡,我們當面再溝通一下細節,順利的話當天就可以放款。”
      年前,記者曾與某助貸公司業務經理取得聯系,在向對方明確提出貸款用途是購買學區房后,輾轉數次,一位自稱是經理的工作人員舒文(化名)向記者介紹了其信用貸業務的具體情況,并表示“我們與北京各大銀行都有合作,公司樓下就可以打印征信、辦業務”,甚至是“在利率等各方面條件都了解對比后,您還可以挑選自己認為最合適的那家”。
      年后,記者繼續與舒文取得聯系,其表示目前業務一切正常,就是放款時間可能有延遲,會比此前多2~3天左右。
      不過,在記者與數家助貸機構的暗訪中了解到,這家自稱可以做到400萬元信貸的機構,卻成為別家業務經理口中遭“圍攻”的對象。
      “信貸400萬元?那絕對不可能。”另一家助貸公司的業務經理葉婷就對這一額度提出了質疑。
      在葉婷給出的信貸方案里,5家銀行總額是150萬元,相比舒文公司給的額度差距很大。葉婷表示,該公司做信貸業務單家銀行上限是50萬元,并且最好把銀行控制在4家以內,數量太多易導致審批不通過,并且個人風險很大。
      但舒文對此的解釋是,不同銀行的信貸額度確有上限,最多110萬元,在個人情況評分不錯的前提下,申請4~5家銀行就差不多能申請到400萬的額度了。
      舒文透露,現在的個人情況評分一般包括5個方面,銀行貢獻信息、工作信息、居住信息、負債信息、信用記錄等。以工作信息為例,舒文提到,實操中,公積金可以選擇照高交社保,沒有社保可以找機構掛靠。提交進件材料時,公積金需要詳細流水,社保可以不提交或者只提交一個在交記錄,隱藏繳納金額。信用記錄方面,個人流水要是月供的2倍以上才比較穩妥。
      “我們有黑科技,可以幫您解決這些問題,包括流水、社保等實操。”在舒文口中,對貸款人來說,代價只是貸款額的2~3個點。
      也就是說,如果順利辦下400萬元信用貸,舒文公司抽走的服務費是8萬~12萬元。
      “目前沒什么影響。”舒文對公司的業務能力非常自信,“很多客戶都擔心風險問題,可以放心,我們已經做了10多年,您自身沒有風險,一切都由我們承擔。”
      監管趨嚴的“表面合規”
      為了打消記者的疑慮,舒文對風控做了解釋。
      其說辭要點主要包括,第一,銀行要求的合規都是“表面合規”;第二,審批貸款的主要依據是判斷名下是否有其他貸款。“申請信用貸買房的人非常多,做好風控的前提下,通過一定操作,順利辦成是沒有問題的。”
      舒文所在的這家公司,信用貸只是其中的小業務,房抵經營貸才是主要業務,在其官網首頁展示的成功案例中,就有這樣一筆金額高達980萬元的業務。
      據舒文介紹,“目前一筆3.5%~4%的房抵經營貸,個人征信良好,當前不能有逾期,不能有違約記錄,現在最高可以做到8~8.5成,服務費是1~3個點,一般金額大的話我們只收取1個點”。
      舒文表示:“不介意您多比較幾家公司,選擇最合適的。”
      而年前某商業銀行一位貸款專員也曾告訴記者,只要表面合規,在審核申請人材料時基本都能通過。“銀行也是一個商業機構,也需要盈利”正是其主要邏輯。
      不過這幾天,經記者向多家銀行實際詢問,銀行放款條件確有收緊趨勢。
      根據葉婷和舒文的說法,及其公司官網的展示,記者聯系了江蘇銀行,對方表示可以提供一定額度的信用貸,但對于經營貸,對方表現得有些謹慎,并表示必須有公司,“新注冊的公司也不行,最近對經營貸監管特別嚴格”。
      隨后記者又聯系了建設銀行和交通銀行,得到的回復和江蘇銀行幾乎相同,對于經營貸業務都表示了謹慎態度,“信貸資金僅用于企業生產經營資金周轉活動,不得用于股市和證券投資以及其他權益性投資”。
      工商銀行方面對于經營貸現有放款條件給到的回復則是,公司須成立一年以上且正常經營。貸款利率最低3.65%,最長期限10年。
      農業銀行方面的說法則是要求公司成立兩年以上,要有流水,只做1年期,利率3.85%。空殼公司肯定是不行的,必須要真實經營。
      部分客戶被要求立即還貸
      實際上,由于北京部分區域樓市的躁動,信用貸、房抵經營貸已成為監管重點。春節前,北京銀保監局發布消息稱,已注意到近期出現的相關輿情,針對輿情反映的問題第一時間開展大數據篩查,并就篩查發現的疑點線索向轄內銀行機構下發監管提示函。
      據北京市房地產業協會官方公益平臺“京房字”披露,春節前,主管部門對1月25日以來,樓市熱點區域的成交案例進行了普遍排查,重點核查西城金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區成交案例。
      “京房字”披露,某人在去年新注冊了一家小微企業,注冊企業之后沒過幾天,就網簽了西城區重點學區的一套二手房,在隨后的幾個月里,先后從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。該案例被檢查人員從大量的購房合同中篩查了出來。
      由于經營貸資金違規進入樓市,通常采用的是先全款購房,然后以房子為抵押、套取貸款的方式。因此核查針對的主要是全款購房中,購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。
      核查出線索后,實操中的下一步是多部門核查經營貸資金的流向。
      相關監管部門在通知中明確提出,銀行機構對因信貸管理不審慎,導致的個人經營性貸款違規流入房地產市場的情況,將從嚴從重查處。
      值得注意的是,北京對于此次核查十分重視,聯合工作組甚至動用了公安的經偵部門,對于查實違法違規的“助貸機構”,也將“嚴懲”。
      “京房字”同時披露,對于正常資金全款購房、沒有申請使用過經營貸的,并不在核查范圍內。
      而沒有申請使用過經營貸的客戶,正是目前助貸公司眼中優質客戶的重要條件。
      記者在采訪中了解到,北京嚴查通知下發后,已經有部分購房者接到銀行電話,要求立即歸還信用貸,或在辦理按揭貸款轉換為房抵經營貸時被拒貸。
      不少購房者選擇通過“黑科技”,鋌而走險辦理房抵經營貸與其市場利率有很大關系。公開資料顯示,2020年受疫情影響,北京不少銀行的房抵經營貸利率最低降至3.85%,個別優質企業甚至能達到3.65%,已基本處于公積金貸款水準。而同期,北京的首套房貸款利率約5.2%,二套房房貸利率5.7%。
      與房貸相比,這樣的利率倒掛,很難不令人心動。而這也是催生本輪信用貸、房抵經營貸潮起的重要因素。
      “個人套取經營貸資金去購房,屬于違規騙貸行為。”招聯金融首席研究員董希淼表示,盲目加杠桿買房會加大個人和家庭債務負擔和風險,也不符合房住不炒基調。從宏觀層面上,房地產過度擠占金融資源,也會加大金融風險。
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