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    告別地產紅利 房企應從七個方面轉變策略

    21世紀經濟報道

      “三道紅線”與“兩集中”政策的實施,對行業帶來深遠影響,并在短時間內給企業帶來巨大挑戰,房企需要及時在策略上做出調整。該如何“擁抱變化”?

      報告針對上述兩項政策對房企全鏈條的影響,提出了七個方面的策略建議。

      一是維持適度杠桿。在新的土地供應方式下,房企在投資支出、資金回籠兩方面都應有準繩,例如在測算時,應該對回報率有詳盡的分析;在銷售階段,也應該保持適當的節奏,提升資金的滾動使用能力。

      報告表示,集中供地是在短時間內讓房企投入大量的資金拿地,疊加“三道紅線”的新規影響,房企也更應該注重資金鏈安全,過往“十個鍋五個蓋”的做法必須改變。因此,房企的當務之急,是在不斷優化財務指標的同時,保持適度投資規模,保持適度杠桿運營。

      二是拓寬融資渠道。報告指出,港股上市房企通常應用股權融資較多,引入戰投降低杠桿,而對于資金面良好的房企,適當的配股融資也能夠讓它們在資金調配上更為從容。

      除了銀行貸款、非標融資、股權融資、債券融資等方式外,面對集中供地短期內的大量資金需求,房企也在嘗試將保證金融資做成一種特殊的前融方式,只是實現效果仍有待驗證。

      實際上,在以往的慣例操作中,部分房企通過供應商、建筑商等上下游合作方或關聯方企業,將融來的資金多次轉化成自有資金。

      三是細化投資思路。集中供地將迫使房企對不同能級的城市采取不同的經營策略。在核心城市做規模、追求現金流;而在非核心城市更多追求利潤。

      報告分析認為,首批集中供地重點22城是房企仍需堅守的價值城市;在重點城市集中競拍期間,關注熱點三四線城市的土地機會,或將在一定程度上分散風險;碧桂園下沉非集中供地城市,深耕三四線的方法,也可以提供一定的參考,有助于提高房企市占率,穩住利潤率;另外,對于有規模訴求的中小房企來說,一個較為現實的路徑是,通過區域深耕,在部分城市中獲得比較優勢。

      四是豐富拿地方式。合作開發、城市更新、產業勾地、收并購等方式,將更加受到追捧。

      據報告總結,在北京參與首批集中土拍的50多家房企中,有37個聯合體,其中“金地+華潤+保利”堪稱最熱聯合體,本次一共報名了16宗地塊的土拍;城市更新雖對能力沉淀有要求,但擋不住房企熱情,招商蛇口、萬科均在加緊布局城市更新;產業勾地則包括商業勾地、文旅養老勾地、產業園勾地、小鎮等模式;收并購此前已是企業常用的方式,未來預計將更加受到歡迎。

      五是提高周轉速度。銷售回款是房企到位資金的主要來源。集中供地的新政下,項目起跑時間固定,房企之間關于高周轉的競爭將加劇。集中供地實際上是拉長了項目的操作流程。拿地之前,聯合體各方對于份額、授權等都會有協議,如果超越了協議范圍,合作幾方可能會繼續談判。而產品入市的硬標準,將要求房企前期提高周轉速度。

      六是提升產品能力。集中供地本身就容易引發后面的項目集中上市,如果是同區域內的連片供地,將來就會形成強烈的同質化競爭,要求房企更加重視產品設計。

      七是強化內控能力。內控能力的強化,乃至組織架構的調整,是行業競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的背景下,對房地產企業提出的普遍要求。在“三條紅線”背景下,房企的融資規模受到限制,通過管理對成本實施管控,成為一種更加重要的能力。“兩集中”供地更是對調動內部資源的能力提出了更高的要求。

      在此基礎上,強化內控能力勢必成為房企的重要戰略之一。近年來,房企普遍實施組織架構調整,并推出扁平化管理、預算管控等策略,這有可能成為常態。此外,總部職能的強化也有望重回主流。

      還有就是服務能力。它既是項目溢價的呈現,也對房企其他能力形成了反哺。

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