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    前三季度樓市持續降溫 四季度將進一步回歸理性

    武衛紅中國證券報·中證網

      在中央及地方調控政策持續加碼影響下,前三季度全國樓市逐步回歸理性。三季度新房、二手房價格漲幅進一步趨穩,土地市場明顯降溫,溢價率下滑明顯。機構預測,四季度房地產調控依然偏嚴,短期仍將面臨調整壓力。

      房價漲幅進一步趨穩

      中國指數研究院最近公布的百城價格指數顯示,前三季度全國百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.05個百分點至2.41%。其中,三季度價格漲幅較二季度收窄0.22個百分點,較去年同期收窄0.48個百分點。9月,百城新建住宅均價為16175元/平方米,同比上漲3.40%,較上月收窄0.11個百分點;環比上漲0.14%,較上月收窄0.06個百分點。百城中環比下跌的城市數量增加3個至33個。

      相比之下,二手房市場降溫跡象更為明顯。三季度,百城二手住宅價格同比上漲0.91%,漲幅較二季度收窄0.58個百分點。同時,9月百城二手住宅連續5個月收窄,且收窄幅度呈擴大趨勢。此外,價格環比下跌的城市數量增加13個至43個,下跌城市數量為年內最高。

      業內人士表示,三季度全國熱點城市二手房市場調控持續收緊,“二手房指導價”“信貸收緊”等調控政策不斷加碼,導致二手房市場價格持續下跌,預計后續將保持穩中微跌走勢。

      成交規模繼續下滑

      據中指數據初步統計,三季度50個重點城市商品住宅成交面積同比下降約18%,整體成交規模低于近5年同期平均水平。其中,9月重點城市商品住宅成交面積環比下降5.6%,同比下降24.6%。

      從各梯隊城市來看,三季度,一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降。其中,三線代表城市同比降幅最大,為31.3%。分區域看,三季度,珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%,較2019年同期下降16%;長三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%。

      近期房企銷售額持續下滑也與此相佐證。易居研究院數據顯示,9月,TOP30房企單月銷售金額為5677億元,環比下降8%,同比下降35%,同環比降幅有所擴大。從企業表現看,9月銷售金額同環比上升的企業僅有綠城、陽光城。

      土地市場降溫明顯

      截至9月底,全國已有廣州、深圳、成都、蘇州、沈陽等15個重點城市完成第二批次土地集中出讓。中信建投證券研報數據顯示,15個重點城市第二輪集中土地拍賣的平均溢價率為4.9%,較首批22城16.8%的平均溢價率減少11.9個百分點。此外,第二輪掛牌土地共700宗,流拍及中止交易數量達206宗,流拍及中止交易率達到29.4%。

      中信建投研報顯示,上半年房地產行業整體結算毛利率和歸母凈利率均下滑,同時房企的融資環境并不樂觀,因此下半年房企投資普遍趨于謹慎,大部分企業拿地策略較為謹慎,僅部分規模房企表現較為積極。

      從全國情況看,根據中指院數據,三季度全國300城住宅用地共成交1.6億平方米,同比下降46.9%,土地出讓金為8623億元,同比下降36.6%。

      機構預測,最近央行在季度例會上提出“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,釋放出四季度信貸政策可能有微調的信號,將對穩定市場預期和提振市場信心起到積極作用。但整體看,政策環境仍較為嚴格,短期市場仍面臨調整壓力。

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