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    中國房地產應當實現五個轉型

    證券時報

      【言為心聲】

      建議推廣我國農村集體土地管理制度改革試點經驗,允許農村集體經濟組織在集體建設用地上從事房地產開發,這樣做一方面可以解決我國城鎮化所帶來的住房短缺問題,大幅度降低我國城市房地產市場價格;另一方面也可以打破我國房地產市場的壟斷地位,防止我國房地產市場出現少數房地產開發商壟斷經營局面。

      喬新生

      筆者認為,解決我國房地產市場存在的問題,必須實現五個轉型。

      第一,必須實現資金驅動發展向科技驅動發展轉型。

      眾所周知,中國房地產業發展具有特殊的歷史背景。中國最早成立的房地產企業,絕大多數有政府背景。但是,房地產開發公司缺乏現代設計理念,一些城市房地產開發,完全照搬中國香港特別行政區的發展模式,結果導致房地產市場領域資金密集,但是科技匱乏。

      更主要的是,由于我國房地產開發商在經營過程中,試圖依靠資本的力量,進行房地產市場博弈,結果導致我國房地產市場很快變成了金融市場。房地產市場的金融交易,遠遠大于房地產市場本身。

      一些房地產專業人士的測算,中國房地產企業的房地產投資收入利潤保持在5%到7%左右,一些房地產開發商的利潤率只有3%左右,房地產開發的任何一個環節出現問題,成本增加,房地產開發商就會面臨虧損的局面。正因為如此,房地產開發商把主要精力用于資本經營方面,試圖借助于房地產這個重要的抵押物,在資本市場閃轉騰挪,獲取金融投資利潤。

      解決房地產市場存在的問題,必須改變傳統的資金驅動發展模式,把房地產金融市場和資本市場,轉化為科技創新市場,通過科技投入,大幅度降低開發成本,確保我國房地產市場健康發展。

      事實上,我國上海、蘇州等地企業已經探索出現代打印房地產開發模式,借助于現代打印技術,將鋼鐵工業廢料,采用現代打印生產圖紙建造價廉物美的住房。這樣做一方面可以解決房地產市場發展中的環境污染與浪費現象;另一方面,也可以大幅度降低我國房地產開發成本。

      第二,我國房地產業必須盡快從現有的利益分配型產業轉化為現代制造型產業。可能很多人不知道,我國許多房地產開發商類似皮包公司,它們擁有房地產開發的一切配套手續和資格證明,但是,他們所擁有的一切資格都是為了出租。中國50%以上房地產開發商,都是通過收取管理費維持自己的生計。

      部分上市公司的資金來源更為特殊,它們公然違反國家的規定,要求施工企業必須墊付資金,承包建筑施工項目。上市公司提供所有虛假資質證明,收取管理費用。如果施工企業經營管理不善,出現虧損,責任由施工企業承擔,房地產開發商不承擔任何法律責任。

      如果房地產開發商資金出現困難,房地產開發商還會要求施工企業承擔商業風險,為房地產開發商擔保借款。我國建筑施工企業之所以愿意成為“被奴役”的對象,根本原因就在于,他們在房地產開發市場根本拿不到項目,只能通過房地產開發商獲得施工項目。

      一些房地產開發商將項目交給施工單位之后,施工企業為了減少成本,層層轉包,一些大型房地產開發項目,名義上是房地產開發公司自己經營,實際上是一個又一個小包工頭現場施工。如果包工頭在經營中出現虧損,就會拖欠農民工的工資。

      為了解決農民工工資問題,地方政府采取一系列措施,中央出臺宏觀調控政策,要求施工單位必須繳納保證金。國家為此他們修改法律,在我國民事訴訟法中,為農民工討要工錢提供的綠色通道。

      但是,所有這些對于那些施工企業來說,根本不會傷筋動骨。究其原因就在于,一些施工企業早就想到了金蟬脫殼之計,不論是企業的法人代表,還是企業的現有資產,早已進行技術化處理。即使司法機關采取強制措施,也難以讓施工單位實際負責人承擔法律責任。雖然我國民法典照搬了合同法規定,賦予了施工企業拍賣項目優先受償權,但是在現實生活中,由于房地產開發商早已將開發的項目抵押或者轉讓給他人。因此,我國民法典一切制度設計,在現實生活中不好操作。

      應規定,所有房地產開發商都必須承擔施工任務,只有這樣,才能確保我國房地產開發市場真正成為一個責權利相統一的市場。

      第三,必須把地方政府“土地財政”轉化為“效益財政”。中央政府出臺的一系列房地產宏觀調控政策之所以在執行過程中不斷被扭曲,其中一個重要原因就在于,地方政府陽奉陰違。地方政府把房地產業作為支柱產業,依靠土地出讓增加財政收入。中央政府宏觀調控政策,客觀上導致地方政府財政捉襟見肘。地方政府為了擺脫困難,明修棧道暗度陳倉,推動房地產業快速發展。

      絕大多數地方政府財政與房地產開發商緊密捆綁在一起。解決這個問題的根本出路就在于,必須徹底改變地方政府的財政觀念,要求地方政府必須高度重視房地產市場發展中存在的問題,采取切實有效措施,解決地方政府與民爭利的現象。

      地方政府土地儲備必須公開,接受社會各界檢驗。如果地方政府繼續征收集體土地,囤積居奇,牟取暴利,地方人大應當加以監督,防止地方政府和地方政府官員借助于土地財政,從事關聯交易等腐敗活動。

      地方政府執行中央廉租房建設政策時,不能把自己的責任推卸給房地產開發商,與房地產開發商“共同”修建廉租房。地方政府必須擔負起自己應該承擔的責任,在廉租房建設方面,做到“丁是丁卯是卯”,不得偷梁換柱,不得假公濟私。

      第四,必須盡快修改我國現有的法律制度體系,逐漸消除集體所有與國家所有土地之間的制度落差,真正做到“土地面前人人平等”。

      正如人們所知道的那樣,我國對集體土地實施嚴格管理,集體土地分為集體耕地和建設用地。集體建設用地開發必須實施嚴格的報批手續,地方政府可以通過征收方式,將農村建設用地變為國有土地,可是,決不允許農村集體經濟組織利用建設用地從事房地產開發。

      中央政府已經意識到問題的嚴重性,要求在一些地方實施土地改革,在現有土地管理法基礎上,允許試點地方農村集體建設用地直接用于房地產開發,建設廉租房。這是在我國現有土地制度中打開一個口子,對于解決我國土地制度中存在的不平等現象具有非常重要的現實意義。

      建議推廣我國農村集體土地管理制度改革試點經驗,允許農村集體經濟組織在集體建設用地上從事房地產開發,這樣做一方面可以解決我國城鎮化所帶來的住房短缺問題,大幅度降低我國城市房地產市場價格;另一方面也可以打破我國房地產市場的壟斷地位,防止我國房地產市場出現少數房地產開發商壟斷經營局面。

      當務之急,是要采取斷然措施,徹底解決我國房地產市場出現的壟斷問題。地方政府不得壟斷土地開發,應當允許集體經濟組織從事房地產開發;少數大型房地產公司不得壟斷房地產市場,應當允許更多企業建設商品房。只有增加供給,才能確保我國房地產市場健康發展。

      第五,必須改變我國房地產市場粗放式的經營模式,以內涵式的發展解決我國房地產市場存在的深層次問題。

      雖然我國房地產市場各個環節高度透明,房地產建設安裝成本、房地產稅收、房地產利潤都已經公開,但是,正如人們所看到的那樣,由于我國房地產市場已經不再是建筑消費市場,而是一個金融市場。因此,大量交易轉移到金融市場,我國房地產市場處于極不透明狀態。

      我國房地產主管部門應當改變市場監管模式,對我國房地產開發企業實施全面管理。如果只是進行市場準入資格審查,或者只是對我國建筑質量實施施工管理,那么,我國房地產市場的許多內幕都難以掀開。

      房地產開發主管部門應當積極配合中央政府相關部門,對我國房地產企業進行全面審計,并在此基礎之上,發現帶有規律性和普遍性問題,制定科學的管理辦法。

      筆者建議,我國房地產開發主管部門應當向中央請求,由國家審計署牽頭,對我國房地產企業進行行業審計,對我國房地產企業存在的深層次問題包括資金問題、結構問題、財經違法問題進行審計調查,并且向中央審計委員會提交報告,由中央財經委員會作出決定,對一些房地產企業負責人實施監管措施,必要的時候由紀檢監察機關介入,將那些從事關聯交易和影響力犯罪的房地產開發企業負責人繩之以法,因為只有這樣,我國房地產市場發展,才會逐漸地步入正軌。

      (作者系中南財經政法大學教授)

      以上文章發表的言論,僅代表作者個人觀點,不代表證券時報立場。

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